La creciente inversión en planta y equipo de las empresas y la participación substancial de los activos fijos en los proyectos de inversión, hace que una parte considerable del crédito de mediano y largo plazo se garantice utilizando dichos activos. Se incluye este tema dentro de la financiación bancaria solo por comodidad en la exposición, pero si bien utilizado asiduamente para respaldar créditos bancarios, constituye casi por excelencia la garantía de créditos de proveedores de equipo o empresas constructoras de obras civiles. La característica especial de dichos aprovisionamientos, a no mediar financiación bancaria, demanda por parte de los vendedores condiciones crediticias que también deben adecuarse, tanto en monto como en plazo a las necesidades de los adquirentes, aunque es asimismo muy posible, que dichas empresas proveedoras descuenten a posteriori bancariamente, los documentos obtenidos de sus deudores. Tratándose de vendedores de equipo, es común que el comprador haga una entrega inicial sobre el precio de compra y por el saldo garantice su deuda con una prenda con registro sobre el mismo equipo vendido, la que el proveedor mantendrá en cartera o utilizará como medio para obtener esos fondos de un banco, realizando alguna de las operaciones factibles por dicho medio. En otros países, existe el contrato de “venta condicional”, siendo el dispositivo de venta más común, bajo el cual el vendedor retiene el título legal de propiedad del artículo hasta que el comprador ha cumplido todas las condiciones del contrato. Bajo estos términos el acreedor tiene derecho de recuperar el equipo si no se han cumplido las estipulaciones contenidas en él.
La hipoteca sobre inmuebles no, solo se utiliza garantizando inversiones de este tipo, sino que también al igual que las que se respaldan en prendas de equipos, se aplican a financiamientos globales sin destinos específicos, pero la mayor parte se inclina en estos casos, hacia los bienes inmuebles. Sin embargo, a pesar de la amplia difusión como garantía preferencial de proyectos, cuando se trata de plantas industriales, la hipoteca denota debilidades que hace que muchos prestamistas no se inclinen a aceptarla si no es con amplios márgenes o refuerzos de garantías de otros tipos. El generalmente lento proceso de ejecución es otro factor que deteriora la importancia que inicialmente reflejan las garantías de activos inmobiliarios. La constitución de garantías reales, demanda siempre el cumplimiento de ciertos requisitos que dependen obviamente, de la naturaleza de los bienes objeto de las mismas. De igual forma que un mutuo puede estar amparado por una garantía personal, puede convenirse que el banco reciba como garantía del cumplimiento de su deudor un derecho especial sobre un determinado bien, cuya propiedad puede ser del mismo deudor o de un tercero. Una característica de estas garantías, es que por regla general se exige que su valor de mercado o probable valor de realización, sea superior en un porcentaje determinado al monto del crédito acordado. Dicha diferencia denominada “margen de garantía””, actúa como colchón de seguridad a favor del acreedor, cuando por incumplimiento del mismo el bien objeto del gravamen debe ser realizado. Salvaguardando esta medida de prudencia, lo aceptable es que los valores de las garantías ofrecidas por el cliente, tengan una relación criteriosa en cuanto al monto y duración del crédito, ya que la empresa reduce considerablemente sus posibilidades futuras de financiamiento en la medida que compromete con garantías de este tipo sus activos.
Asimismo, y apoyando la precaución con que deben tratarse la toma de estos compromisos, debe recordarse, que, por la propia modalidad de la formalización de estas garantías, su constitución es sustancialmente onerosa y tanto su contratación como anulación, demanda requisitos formales que en ocasiones demoran considerablemente las operaciones financieras. Las disposiciones que rigen legalmente la constitución de las garantías reales, son bastante similares en los diferentes países y analizadas desde el punto de vista financiero se trata de operaciones que no presentan grandes diferencias, que, sí pueden apreciarse a veces, desde el punto de vista jurídico. En lo que hace a sus características principales según el primer enfoque, puede sintetizarse expresando, que el banco ante el incumplimiento del deudor puede obtener la realización del bien que garantizó su préstamo. Cuando éste se realice, se resarcirá del producido de la venta, del saldo del crédito adeudado más los intereses correspondientes. Pueden surgir de esta realización dos situaciones, la primera que el importe de la venta del bien dado en garantía exceda el saldo a que por todo concepto tiene derecho el banco, en cuyo caso dicho excedente vuelve a manos del deudor. La segunda pero no menos importante se produce, cuando el total recaudado en la realización de la garantía, no alcanza para llegar a cubrir la deuda con el banco, por lo que éste se transforma en acreedor quirografario, es decir de una forma práctica que no tiene privilegios, frente a su deudor respecto del saldo insoluto.